samedi 12 octobre 2013

Oseille, radis et flouze ...


Assez rapidement, il nous a fallu parler finances, budget, mensualités, prix au m2 ... tout ces sujets qui peuvent rapidement plomber une belle ambiance et un projet ambitieux.

Définir un budget global 

L'autoconstruction ? Une solution  pour diminuer les coûts ..
Le budget global a été défini dans un premier temps par la somme que chacun pouvait mettre dans le projet soit à partir d'apports personnels, soit par un prêt bancaire ou en utilisant ces deux sources de financement : cela nous a permis de commencer à structurer très grossièrement la faisabilité du projet  à partir des informations prises lors de nos recherches  (prix du foncier sur Le Bono, prix moyen au m2 d'une construction "vertueuse" ...)

La deuxième étape n'a pu se réaliser qu'à partir du moment où nous avons eu la réservation d'un  terrain sur la ZAC ... quoique ! Étant considéré comme des promoteurs immobiliers, nous avons bénéficié d'un prix du terrain calculé en fonction de la surface construite, donc avec un intérêt certain à diminuer les surfaces de chaque logement. C'est à ce moment que les calculettes ont chauffé, que les nuits ont été plus courtes car
il  fallait  que tous les membres du groupes puissent s'engager financièrement en même  temps pour que le projet puisse avancer tout en discutant de l'intérêt des pièces communes, de leur utilisation , et donc de leur conception (isolation, degré de finition ...). C'est à cette étape que nous avons perdu en cours de route quelques membres du groupe, Marie-Odile et ses filles...

Ensuite, le positionnement  et la surface du terrain ont  induit un type de construction (petit collectif) : nous avons travaillé avec les architectes autour d'un projet tout en leur donnant une limite maximum du coût de construction au m2 (1700€/m2 pour les appartements privatifs).
Le budget global s'est affiné avec le projet architectural et  la définition progressive pour chacun des besoins en terme de surface:  nous avons pu commencer à élaborer un budget plus fin, et donc prévoir une répartition des charges. sur chaque famille.

Le coût global et le mode de répartition des charges

Mary à la construction des garages
Le coût global de l'opération devrait avoisiner les 800000€ tout compris, soit l'achat du terrain, la construction et les frais annexes tels que la rémunération des architectes, les actes notariés,  les taxes et différentes études ... ce qui pour l'instant, monte le coût du projet  à  2100€ le m2 tout compris.

La répartition financière des communs ( terrain, atrium, chambre d'amis, ateliers, garage ...) s'est faite selon une clé de répartition calculée en fonction des surfaces privatives de chaque foyer, calcul qui a ensuite été transformé en tantièmes  par le géomètre dans son État  Descriptif de Division. Toutefois, des aménagements financiers internes au groupe ont été définis, une prestation commune a été validée permettant à chacun d'aller au-delà et de personnaliser son appartement en fonction de ses envies et de son budget.

Économie d'échelle ?

Fred,  pilote  l'autoconstruction du projet
Heureusement,  la seule motivation du groupe n'était pas la réalisation d'économie d'échelle. Pour l'instant cela n’est pas si évident : en effet, la construction d'un collectif en habitat groupé, nous a imposé des dispositifs non obligatoires pour des particuliers : ainsi a-t-il fallu par exemple  prévoir un rez-de-chaussée qui soit accessible pour des personnes à mobilité réduite ou se conformer à des normes spécifiques quant à  la protection contre l'incendie, tout cela entraînant des surcoûts.
Certains choix, comme celui d'un chauffage collectif, ou d'un système de récupération des eaux de pluie, ont été source d'augmentation des coûts du projet.

Nous avons également été surpris par les réponses des artisans aux appel d'offres souvent supérieures aux prévisions des architectes alors que nous pensions pouvoir "tirer des prix" en globalisant par exemple l'achat des matériaux.

D'un autre côté, le fait d'avoir bénéficier d'un terrain sur la ZAC en tant qu'autopromoteur nous a permis de bénéficier d'un prix du foncier en dessous du marché local sous pression, du fait de sa situation géographique.

Tout cela nous amené à prévoir la réalisation d'une partie du projet en autoconstruction :  construction des garages, isolation intérieure, végétalisation des toits et finitions des appartements ...

La pose des pare-vapeurs ... une technicité réduite, juste une question de temps !


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